分布式光伏项目如何从法律途径来解决权属问题？

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       对于分布式光伏项目而言，最基本的要求是在光伏电站生命周期内保证对屋顶的租赁权不受影响。项目运营过程中，屋顶提供方可能出现的破产、抵押、被司法机关查封、执行等问题，对于光伏电站来说就是“心腹大患”。今天，小编从分布式光伏项目推进的动态视角，为您准备了几条“锦囊妙计”。

先见之明——产权调查

对于屋顶分布式光伏项目来说，屋顶所属房屋的产权情况至关重要。因此，在签署正式的屋顶租赁合同之前，应查询房屋的权属情况，并重点关注是否存在在先抵押、查封及其他权利限制的登记记录。

房屋建设手续是否合规

我国实行最严格的土地用途管制和房屋建设行政审批管制，缺少相关行政审批手续，会给房屋使用带来严重的合规性问题；分布式光伏电站如租赁了存在合规性问题的房屋屋顶，会给电站的正常运营带来法律风险。根据《城乡规划法》、《消防法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供以下四证及相关文件：建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明，以确保建筑物建设手续合规。

房屋存在在先抵押权的情形

根据《担保法》相关规定，抵押权人有权将相关建筑物所有权、土地使用权进行拍卖、变卖，因此导致的建筑物所有权发生变动，可能对承租人造成损失。对于房屋存在抵押情形的建议投资者慎重考虑。

房屋存在在先查封的情形

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》指出，被执行人（厂房出租方）对被查封财产设定权利负担（如把查封屋租赁给光伏电站）并非当然无效，而仅仅是效力上不能及于申请执行人，仅在被执行人（如厂房出租方）与第三人（如光伏电站）之间发生约束力。我们建议光伏电站遇到有司法查封的房屋应谨慎选择，避免房屋将来被强制执行后被认定为不能对抗后手权利人（影响屋顶租赁协议的履约）。

有备无患——租赁备案

《城市房地产管理法》规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。为了证明光伏电站属于“租赁在先”的情况，我们建议光伏电站在签署租赁协议后应立即向房产管理部门登记备案。

多管齐下——证明“租赁在先”

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“买卖不破租赁”原则有两个例外情况：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。可见，承租人（光伏电站）证明“租赁在先”是保证租赁权利不受查封、抵押影响的重要条件。实践中，如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的，一般可认定租赁合同签订于抵押、查封前。

十万火急——优先购买

分布式光伏电站在长达25年的生命周期内，其租赁的厂房业主难免应发生经营困难甚至陷入被强制执行厂房的境地。在极端情况下房屋产权不得不“易主”的时候，承租人保护自身权益的终极方式就是动用“优先购买权”。为减少优先购买权的争议，分布式光伏电站可在屋顶租赁协议或合同能源管理协议中当中明确约定在一定条件下光伏电站对厂房的优先购买权，并约定优先购买权无法行使情况下的赔偿机制。